“三箭齐发”，万亿银行授信驰援，房企融资困境反转，已有房企拿到“续命”船票。

(资料图片仅供参考)

譬如龙光，境内债整体展期事项于12月6日获得表决通过，成为继富力之后第二家实现境内债整体展期的房企。

然而，暖风吹拂下，部分区域依然“阴云密布”，部分房企仍在等待“上岸”。

近期，“浙系房企四小龙”之一的德信中国旗下一笔已到期美元债的交换要约引起市场关注。

12月5日，德信中国发布公告称，“2022年到期的9.95%优先票据”已于12月3日的到期日到期并应支付，由于到期日为非营业日，根据票据条款，付款到期日为12月5日，但“由于交换要约正在进行中，本公司尚未支付未偿付本金3.483亿美元及其利息”。

这意味着，倘若德信中国该笔美元债未能顺利达成交换要约，将构成实质性违约，或倒在“黎明”前。

来自官网的信息显示，德信中国成立于1995年，2019年赴港上市，是一家根植于浙江的综合型房地产开发商，2012年至今稳居杭州本土房企前三甲，今年前11个月累计实现合约销售金额约336亿元。

值得注意的是，11月初，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资公司曾召集21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展。德信中国方面相关人士告诉时代周报记者，“我司作为优质民企被列入会议名单之内。”

信贷、债券、股权等融资工具密集落地，“优质房企”德信中国却面临违约风险。这表明，“三支箭”并非阳光普照，房企受益程度分化，春风难渡小型房企。

德信中国展期遇阻

德信中国“2022年到期的9.95%优先票据”是一笔唯一存续的美元债，规模并不大，本金3.483亿美元，折合人民币约24亿元，于11月开始寻求展期。

11月18日，德信中国公告称，将就至少3.13亿美元或现有票据未偿还本金额的90%开始交换要约，于2022年11月18日开始，并于2022年11月30日下午四时正（伦敦时间）届满。

根据公告，德信中国表示，自2021年下半年以来，中国房地产开发商和相关资本市场经历了一个拐点，大多数开发商的经营及融资现金流量均出现收缩。德信中国亦未能独善其身，截至今年6月末，其合约销售额同比下降约55%。

德信中国指出，该交换要约若顺利完成，可改善公司财务状况，延长债务期限及改善现金流；如未能成功完成，则需要考虑其他债务重组方式。

然而，交换条件并未令投资人满意。德信中国给出的方案是，每1000美元本金存续债券，交换为现金支付25美元本金偿还、975美元本金新票据。利息分两部分，结算日支付50%，其余50%半年后支付。

德信中国美元债展期方案，图源：企业公告

部分投资人发表公开信表示反对。在《给德信中国胡老板的一封公开信》中，投资人质疑称，“今年还在浙江拿了三块地，花了二十多亿。距离上一笔4月份美元债，德信有充足的8个月时间来筹钱。”更有投资人表示，德信中国的展期方案“怎么看都是一个激怒债权人的方案”。

事实上，为缓解流动性压力，德信中国已经采取转让股权、出售项目等方式自救，最新被摆上货架的是物业公司德信服务集团。

在《投资人给德信胡老板的第二封信》中，投资人建议，“物业公司可以不计较价格多点少点抓紧卖了”。12月2日，德信中国管理层在投资者会议上透露，正与多家机构磋商出售其所持德信服务集团股权事宜，但这需要一些时间，且存在诸多不确定因素。

12月8日，德信中国方面相关人士向时代周报记者表示，关于交换要约，公司正积极和债权人沟通中，目前进度不便透露，“我们一直在多方沟通，积极争取政府的支持，包括地方纾困、中债增发债等；金融机构也在积极沟通，企业基本面还是不错的，在优质民企名单中。”

“虽然公司正在积极争取，但发债仍然存在很多不确定性，政策及实施尚需时日。”德信中国方面相关人士强调。

房企K型分化显著

“不是所有房企都能上岸。保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债。”稳楼市“三箭齐发”后，著名经济学家任泽平撰文表示。

房企对政策利好的受益分化，已经开始显现。

据不完全统计，截至目前，已有超过20家银行向70多家房企提供意向性授信，总额度超过3.2万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等。

克而瑞研究中心监测数据显示，11月100家典型房企的融资总量为517亿元，环比增长24.9%，融资规模从低谷回升。

显而易见的是，头部房企仍然保持着融资优势。

今年前11月，TOP 10房企平均融资总额达到172.09亿元，领先各个梯队，行业排名50之外的房企融资规模同比减少39.36%。与此同时，TOP 10房企融资成本也是最低，仅为3.09%，较2021年全年下降0.89个百分点，比最高的TOP 11-30房企低2.23个百分点。

央企华润置地是融资额最大的企业，发债总量达到113.96亿元，在本月发行了两笔共50亿元公司债、一笔30亿元中期票据以及33.96亿元ABS。

克而瑞研究中心指出，11月多项房企融资支持性政策出台，纾困方向从“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，房企的融资环境将得到优化。但是，从目前的情况来看，短期内仍将是国企、央企以及部分优质民企比较容易获得政策支持，绝大多数企业仍需继续等待政策效果的传导。

“政策利好仍有选择性，房企受益程度分化。”浙商证券分析师杨凡持相似观点。其认为，2023年行业进入修复期，房企K型分化更加显著，主要利好万科、保利发展、中海、华润置地、绿城中国等综合能力最优的龙头公司，以及滨江集团、越秀地产等确定性强的区域小而美公司。

任泽平用“大洗牌、大出清、大变局”概括未来的房地产行业格局，“上岸的房企三好生重组整个行业，收获未来城镇化15个百分点，剩者为王；没上岸的房企被重组，从此退出历史舞台。”

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