焦点快播:港资来兜底!太古55亿接盘成都远洋太古里,一年销售额就超90亿

合作十二年,太古与远洋分道扬镳。

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12月15日晚间,成都远洋太古里合作方远洋集团、远洋服务与太古地产先后发布公告,远洋方面将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权,由合作方太古地产接手,股权总对价为54.65亿元。


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交易完成后,远洋集团将不再持有成都远洋太古里的任何股权。太古里项目或将更名,“远洋”二字将被去掉。在某投资交流平台上,有投资者感叹,“这可是一年收租十几亿的顶级商业项目了,真可惜。”

值得注意的是,当下成都的商业竞争愈发白热化。

12月15日,高端百货商场SKP在成都的新项目——成都SKP举行试营业开幕活动,这意味着成都将再添一座超级商业综合体,与太古里和IFS两家高奢商场形成一定竞争关系。

不敌九龙仓,太古找来内地帮手4年开业

远洋太古里的诞生恰好见证着成都商业中心的重生。

2002年,成都政府决定开始对自古以来的商业中心大慈寺历史文化片区改造,经过多个方案尝试之后,最终于2009年提出把大慈寺片区建成“寺市合一”的商业新街区。

一年后,香港发展商太古地产宣布与远洋地产达成战略合作框架协议,并于2010年12月31日联合耗资20亿元拿下成都大慈寺商业地块,随后,这一大型商业总体项目被命名为“成都远洋太古里”。

而彼时,一街之隔的春熙路商业地王,已经先行一步在热火朝天地建设中。该地块为春熙路片区启动拆迁之后的商业重建项目,于2007年9月开拍,吸引了一众商业巨头争抢,包括和记黄埔、新鸿基地产、信和置业、华润置地,以及太古地产。

这宗地块在激烈的争抢下创造了高价,从每亩2000万元起拍,一直到最终超出市场预期的每亩8800万元,起拍总价从16.4亿元暴涨到72.4亿元,最终被另一家港资九龙仓拿下。有分析称,当时被认为出价过于保守的太古地产由于土拍败走,退而求其次才盯上了对面的大慈寺地块。

不过,有商业地产人士也认为,正因为太古当年错失了九龙仓春熙路地块,才成就了如今低密度街区、独具风格的远洋太古里。

相比太古其他商业项目动辄6-10年的建设周期,成都远洋太古里的建设进度相对较快,从拿地到开业,远洋太古里仅仅耗时4年多,与竞争对手成都IFS赶在了2014年同一年开业。

建设周期加快或与引入合作伙伴有关,根据彼时宣传,远洋主要负责项目前期的工程建造与成本控制,太古则主要负责中后期的招商运营。时任太古地产行政总裁的白德利就曾表示,远洋集团有很好的本地优势,拥有在国内不同城市工程与开发经验,对国内所有流程都非常熟悉。

低密度、开放式建筑形态,古风建筑和现代商业的有机融合,远洋太古里给成都带来了从未有过的新鲜感。直至今日,成都远洋太古里仍是西南乃至国内的商业标杆项目之一,与街对面的成都IFS一同傲立春熙路商圈,甚至辐射着更广的消费客群。

一名熟悉西部商业地产的人士指出,成都远洋太古里之所以能长盛不衰,一方面与其本身的品牌调整焕新理念有关,“太古里品牌调整太铁血了,卖不动的立马就被踢走,永远都是最受欢迎的品牌在那里;而且各大品牌内卷严重,基本都是两三年一次大的升级,包括店面重装改造”。另一方面,街对面的IFS也在刺激与推动太古里的发展。

一年销售额90亿,太古还要在内地投500亿

这样一个标杆项目多赚钱?

太古地产2021年年报显示,成都远洋太古里零售销售额录得21.9%的高增长,业绩突破90亿元,出租率为96%。

即便过去三年,成都远洋太古里的业绩一直维持增长态势,除了2020年受到疫情影响业绩增长幅度仅6%,2019年和2021年业绩增幅均超过20%;其中2021年度零售销售额较开业时录得五倍增长。

另据第三方联商网统计的全国主要商业(购物中心)2021年业绩报告显示,成都远洋太古里2021年的销售额由2020年的73亿元增长至近95亿元,位列全国前15名,在成都本地仅次于成都IFS的近百亿销售额,排在第二位。

根据此次交易公告,2020-2021年,目标公司即成都远洋太古里项目公司(包括购物中心以及一间精品酒店)分别录得税后净利润约10.78亿元、16.16亿元。即是说,在疫情冲击线下商业消费的两年间,远洋太古里仍能达到每年超10亿元的吸金能力。

截至2022年6月30日,目标公司估值为123亿元。对比远洋50%股权54.65亿元的交易对价,太古地产相当于以约88折的价格接盘了昔日合作方的剩余股权。

而观察远洋频频出售资产的动作,未来太古地产或还将为它与远洋的合作买单。

据悉,除了成都远洋太古里外,双方还在北京朝阳区合作了另一个综合商业项目颐堤港,同样是由太古地产、远洋各持股50%,自2012年正式开业至今刚好十年。

2020年,双方曾联合拿下朝阳区两幅地块作为颐堤港二期,预计投资230亿元,其中太古地产持股35%,远洋集团将持股64.79%。而在2022年4月,远洋集团转让北京颐堤港一期项目公司部分股权给中国人寿,价格30亿元。

不过,太古地产已为它未来十年在内地的商业投资准备了500亿港元。

根据太古地产年初披露的计划,500亿投资将以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为重点,继续发展太古汇和太古里品牌。

其中,太古地产将拿出100亿投向西安太古里项目。今年3月,太古地产与西安地方国企以25.75亿元合作拿下西安太古里项目地块,预计于2025年底落成,建成后西安太古里将成为中国内地第四座太古里。

此外,今年太古地产还在广州、上海、三亚接连布局商业项目,包括与中国中免联合开发海棠区三亚国际免税城三期地块,与陆家嘴集团开发上海前滩21号地块,与珠实集团联合投资超200亿元建设珠江太古聚龙湾项目等。就在近期,上海静安张园重新开放,这是太古地产在上海的第三个合作项目,不同的是这是太古的轻资产代运营项目。

显然,不同于以往多年才确立一个项目的缓慢步调,2022年以来,太古地产明显加快了在内地的投资进程。而不止太古,过去稍显谨慎的港资们在今年以来都在加大对内地的布局,包括新世界发展、嘉里建设、嘉华国际、香港置地等多家港资房企都有商业地产或住宅地产方面的动作。

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