新华联（000620.SZ）2月16日晚间回复了监管关注函。

2月9日，深交所要求新华联结合主营业务构成、生产经营情况、主要财务状况、资产冻结查封、债务逾期及诉讼仲裁等，说明公司持续经营能力是否存在重大不确定性，为改善持续经营能力及持续盈利能力拟采取的措施。

对此，新华联公告回复称，2022年，新华联实现营收52.67亿元。其中，商品房销售收入38.15亿元，同比下降43.17%；文旅、酒店等综合业务收入8.1亿元，同比下降33.17%。

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而业绩下滑原因在于新华联三大景区累计闭园221天，旅行社国际旅游业务仍然停滞，国内旅游业务严重受限，部分房地产项目未能如期交付，多个房地产项目的售楼处阶段性关闭，致使2022年经营业绩欠佳。

截至2022年末，新华联资产总额401.95亿元，同比降低6.77%；负债总额384.19亿元，同比降低0.93%；扣除预收账款的资产负债率为85.62%，同比上升7.75个百分点。

资产冻结查封、债务逾期及诉讼仲裁方面，截至目前，新华联及下属子公司资产被查封冻结的金额约为87.66亿元，其中被冻结货币资金4.42亿元，被查封、冻结的存货等其他资产83.24亿元；公司未决诉讼涉及的金额预计23.43亿元；有息债务的余额约为170.19亿元，其中短期借款及一年内到期的债务金额108.97亿元，2022年，新华联达成和解及展期约43.67亿元。

关于2023年如何提高收入，缓解流动性压力，新华联表示，计划提高文旅业务管理水平、丰富品类来促进文旅板块业绩，通过促销抢收、强化执行“一房一价”、“一项目一策”的销售政策促进房地产销售回款，此外还加速去化非景区酒店及商业的大宗物业，加速实现现金回流，以改善公司资产负债结构。

公告显示，截至2022年末，新华联拟对外转让的酒店、商业等大宗资产预计可售价值逾100亿元。

图片来源：图虫创意

深交所的关注函源于新华联的一份业绩预告。2023年1月31日，新华联披露了2022年业绩预告，9天后的2月9日，新华联收到深交所关注函。

新华联此次发布的2022年度业绩预告显示，其业绩自2020年起持续大额亏损，预计2022年归属上市公司股东的净利润亏损23.65亿元至24.15亿元，归属上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润亏损20.48亿元至20.91亿元。

对于业绩预亏，新华联在公告中解释为——房地产收入减少导致毛利减少；文旅综合业务收入和利润受到一定程度影响；费用化利息同比增加等。

事实上，新华联已经连亏3年。2020年至今，新华联净亏损分别为12.86亿元、38.93亿元、23.65亿元—24.15亿元。

探究新华联亏损的原因，重仓文旅或是绕不开的问题。

时间拨回至1990年，彼时，傅军刚刚成立了新华联母公司——新华联控股，在房地产市场小试身手，2001年，新华联控股的房地产业务开始外拓，将集团总部迁往北京，随后开发了新华联家园、华兴园、北京青年城等项目。

2011年，新华联控股借壳圣方科技，将旗下的房地产业务独立上市，成为A股上市房企，并更名为“新华联不动产股份有限公司”，也就是现在的新华联。

上市后，新华联开始转型，从单纯的地产开发转而大规模布局文旅地产，2012年，新华联首个文旅地产项目铜官窑古镇启动，投资规模超百亿。其后又陆续启动了芜湖鸠兹古镇等项目。

2016年，新华联再度更名为“新华联文化旅游发展股份有限公司。”名字的变更，意味着新华联的文旅地产布局更加深入。果不其然，2017年，新华联加速转型，将铜官窑古镇、鸠兹古镇和西宁童梦乐园三个大型文旅项目的建设提速推进。2018年，铜官窑古镇开业。

虽然转型文旅地产的决心很坚定，但从新华联近十年的财报数据来看，商品房销售依然是新华联的营收大户，比如在新华联最高光的2018年，据其当年年报显示，新华联营收140亿，同比增长88.16%；净利润12.5亿元，同比增长46.47%；归母净利润11.86亿元，同比增长39.97%。其中，商品房销售额为113.54亿元，占总营收比重高达81.1%。

而新华联重仓的文旅产业，直至2020年才出现在营收中。这一年，新华联文旅综合板块收入为11.12亿元，占总营收比重仅为15.7%，2021年，这一数据为12.11亿元，占总营收比重为14.09%。

景鉴智库创始人周鸣岐向时代周报记者表示，文旅地产的开发周期通常来说较长，需要5-8年，而投资回报又由多种因素决定，如房地产大环境、整体开发的顶层设计、投资研究严谨性、业态结构合理性、项目亮点、运营能力等。同时，文旅地产大盘需要长期稳定的地产销售，以及文旅板块的良好运营，来维持滚动开发和资金投入。

而开发商的商业逻辑恰恰不同，周鸣岐说：“比如一个百亿级的文旅地产项目，可能开发商在最初只投入十几亿的自有资金，其中还包括部分贷款融资，用于拿地和文旅板块建设，后续就要通过房地产的良性去化来维持后续开发投入。”他表示，而如果地产销售不畅，资金流就会吃紧，加之文旅板块因为定位偏差和业态布局不合理而亏损严重，需要更多资金填补窟窿，这就会加剧项目开发资金链断裂，使整个项目面临不可控风险。

而在文旅板块没有为新华联带来足够的收益时，新华联的房地产业务也遭遇滑铁卢，2020年至2021年，新华联商品房销售额分别为52.92亿元、67.13亿元，对比2018年已减少近一半。

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