“风再大，骆驼总是专注前路；道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。” 2023年4月3日，新城控股（601155.SH）董事长王晓松在业绩投资者会上如是说道。

经过大浪淘沙般的行业洗礼后，上市房企陆续交出了过去这一年的答卷，而在这其中能够保持增长势头的房企更是少之又少，在这其中，新城控股成为了为数不多现金流安全且能实现盈利的民营房企之一。

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跨过2022年，在商业第二增长曲线的持续发力，也为新城控股轻装上阵打下了结实的基础。王晓松在业绩会上表示，2023年是新城大资管落地的元年，在行业迈入新模式的背景下，公司将以轻重并举的形式继续坚持“住宅+商业”双轮驱动的业务模式。

商业运营收入首超百亿

年报数据显示，2022年，新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。截至报告期末，公司总资产达4579.07亿元。此外，公司共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到2913.60万平方米（含合联营项目）。

值得注意的是，随着地产开发大潮的缓缓落幕，存量物业的运营和管理在未来的地产市场将愈发重要。而在商业运营方面，新城控股毫无疑问走在了行业的前列。

在“住宅+商业”双轮驱动战略下，商业对新城控股收益的贡献、商管业务占比持续提升。2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。

不仅如此，其中物业出租及管理业务毛利率达到72.6%。毛利达到66.96亿元，占总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%，进一步创下新高。这一数据维持高位不仅有助于新城控股抵御行业整体毛利率下行风险，也印证了新城控股不断提升的商业运营实力。

截至今年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市。

据管理层进一步透露，2023年新城控股计划新开业项目20座，商业收入目标同比+10%至110亿，继续维持扩张节奏，商业运营业务欣欣向荣。

此外，随着近日《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》的发布，商业地产REITs未来开闸有望，将有利于企业打通“投融管退”的全链条，优化资本结构，并将回收资金投资于新项目和已有项目的升级改造、改善运营水平。

这是首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域，对于商业地产公司而言意义重大。而新城作为双轮驱动代表性公司，若政策落地，其目前在商业地产运营的优势将进一步被放大，从而让新城控股在为未来的竞争中抢得先机。

恪守财务基本面安全

从整体的资产负债表来看，新城控股继续压降有息负债，债务结构进一步优化。截至2022年底，公司有息负债为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低，整体的财务情况更加稳健。

流动性方面，新城控股在手现金充裕，在手现金余额为314.63亿元，经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。

融资方面，随着货币政策转向宽松，叠加“金融十六条”等政策的出台，民企融资环境出现边际改善。在监管当局的支持下，新城控股在融资端不断突破。

作为中债信用增进全额担保民营房企发债的首批试点房企之一，2022年新城控股成功发行三期合计40亿元中期票据，其中当年9月发行的10亿元中票，票面利率只有3.28%，处于近年来发债最低利率。

2022年6月，新城控股境外子公司新城环球还发行了1亿美元的优先票据，这也是国内房企彼时成功发行的首笔无增信措施的美元债。2022年12月，新城控股还获批了150亿元的中票注册额度。

进入2023年，“三支箭”等多项稳地产政策出台后，新城控股作为示范房企，在融资端也有了更多尝试。

2023年3月，新城控股发布了《2023 年度向特定对象发行 A 股股票预案》，根据计划，新城控股将向不超过35名特定投资者发行不超过6.77亿股股票，占发行前总股本的30%，计划募集资金不超过80亿元，将用于六个在建项目以及补充流动资金。

王晓松在投资者会上表示，从“第一支箭”的信贷支持到“第二支箭”的债券融资，再到第三支箭的股权融资，“三支箭”新城控股都被射中。这并不是凭空而来的幸运，而是新城控股长期以来恪守底线，以扎实的财务基本盘抵御风险的坚持。

面对行业的新发展环境，王晓松表示，在战略方向不变的情况下，新城控股的经营方式、模式已完全发生改变：在开发端，新城控股现在把自己定位为“手艺人”“服务者”，而在商业层面，要从空间运营转变为用户运营，把招商思维转变为经营思维。

相信伴随着新城控股“住宅+商业”双轮驱动的战略不断深化，稳健的财务基本盘及不断扩张的融资渠道，都将为新城控股未来发展带来先发优势，帮助其在复杂多变的行业竞争中“轻装上阵，砥砺前行。”

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