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深圳二手房市场凉风阵阵。

(相关资料图)

国家统计局数据显示，2022年9月，深圳二手住宅销售价格环比上月下降0.4%，同比去年下降3.5%。价格连跌的情况下，交易量也不断下滑，连续数月成交量在2000套以下。而在巅峰期，深圳二手房月度成交量曾经破万。

市场低迷，网红盘也在“祛魅”。近日，单价曾超20万元/平方米的深圳华润城成交价不断下探。10月末，华润城一期一套近89平方米的房子，以1490万元挂盘近一个月后，最终以1300万元成交，成交单价约14.6万元/平方米，这也将华润城的成交价带回2019年11月的水平。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经分析称，多种因素导致华润城价格下降。“之前多路资金进入，华润城价格被推得比较高，上涨也很快。目前，二手房指导价、疫情、长效机制、去杠杆等多重因素影响下，华润城价格出现明显的回调，这也是一个理性回归的过程，其实全国热点城市的楼盘都出现了类似现象。”

华润城房价跌回2019年

深圳中介区涵（化名）最近刚完成了一笔华润城的二手房买卖。“房子在华润城润府一期，88.6平方米、三房，1310万元成交。业主是2019年11月买入的，现在赔了几万块也要出手，因为急着变现。”

这套成交单价约14.78万元/平方米的房子，让区涵感慨颇多，“8月份成交了一套同户型房子，单价超17万元/平方米。短短2个月，房价确实降了不少。”虽然降价不少，这套房成交价仍然高于指导价。贝壳找房信息显示，该户型的参考价为1170万元。

相比之下，一套要低于指导价出售的房子或将继续戳破华润城的价格底线。一位房产中介在小红书上发帖称，华润城二期一套81平方米、两房一厅的精装房，指导价为1066万元、市场价1500万元，但急于出手的业主拟以998万元售出。

区涵称，现在降价幅度大的“笋盘”一般是业主着急用钱，如果买家有现金在手会更有谈判优势。“1310万元出售的这套房，签约当晚还有其他几家中介也联系了业主，但我的客户第一时间看房约谈、抢占了先机，最重要的是他有资金在手，最终成功签约。”

如今的着急出售，与当年的抢着入场形成鲜明对比。“2020年华润城四期（即润玺一期）开盘时，仅保证金就冻结了几百亿，‘喝茶费’更是离谱。” 区涵回忆到。

在深圳楼市，华润城有着很强的存在感。2007年，华润置地以60亿元拿下彼时广东最大的旧改项目——大冲村旧改。随后，这个位于南山科技园的村落成为深圳高新区的重要配套基地，高收入群体聚集、城市主干道交汇、万象天地商业配套，片区房价也不断推高。以华润城润府一期为例，2014年开盘时均价4.4万元/平方米，到2020年飙涨至约16.8万元/平方米，6年内涨幅高达280%。

因为多次开盘“日光”和房价暴涨，华润城被称为“最强网红盘”。这场追逐在2020年华润城四期即润玺一期上市时达到顶点。当时，润玺一期推出1171套房源，备案均价13.1万元/平方米，遭到近万人认筹疯抢，代持等乱象频出。这引起了官方重点监管，此后深圳新房交易也更改了规则，设置了积分入围排序和房源1:3的摇号规定。

豪宅盘单价频创新低

华润城神话破灭的迹象在2021年底润玺二期推盘时已见端倪。

时代财经了解到，华润城分5期开发，1-3期为润府系，4-5期为润玺系。2021年12月，润玺二期开盘，均价约13.2万元/平方米，每套总价在1422万元-3736万元之间。但华润城并未延续此前近七年的“开盘即日光”的纪录，推出的1024套住宅吸引了1486批购房者，但选房后仍有约200套未售。2022年初，为尽快清盘，华润城润玺二期还启动全民营销。

虽然没有续写“日光”的神话，但业内认为在当下的市场环境中，润玺二期开盘能售900余套已是不错的成绩。

2021年2月8日，深圳于全国范围内首次推出二手房指导价。相比市场成交价，二手房成交指导价基本上都打了5-8折，个别网红盘甚至直接打了3折。高价豪宅和优质学区房的“价差”最为明显，华润城即在此列，1-3期“润府系”的官方指导价均为13.2万元/平方米。而彼时“润府系”二手挂牌价在18万元/平方米左右。

深圳二手房指导价覆盖全市3595个小区，执行一年多来，所涉楼盘的二手房交易逐渐“安静”下来。一位业内人士对时代财经称，深圳二手房都在降价，华润城因为投资客比较多，加上最近有部分大厂裁员、股票下跌，造成华润城价格降幅最大。“某大厂不少中高层级管理层买了华润城。”

事实上，华润城4.5的高容积率，也让购房者质疑其豪宅属性。“从豪宅应有的低密度和私密性讲，润府真达不到”，“住3期，密度太高了，很压抑。”

位于深圳前海、被称为南山第一“妖盘”的诺德假日花园成交价也创近两年新低。9月29日，该小区成交了一套约66平方米的两房，成交总价约770万元，折合单价约11.6万元/平方米。而在顶峰时，该小区最贵成交单价曾高达17万元/平方米。

中指研究院深圳分院高级分析师高妍对时代财经称，深圳楼市2022年量价双跌，多个楼盘都有明显下跌，甚至低于指导价出售。疫情及大环境下行的压力下，置业者观望情绪严重，市场遇冷、价格下行。短期来看，若外部因素无法得到较好的改善，二手房市场活跃度不会有显著变化。

深圳一位资深地产投资人认为，目前深圳楼市正逐步回归理性、回归价值，迎来价值体系重构，即不是疯狂地看未来增长空间、学区等，而是客观理性评价房子的价值、更看重居住体验。

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